De juridische verhoudingen tussen buren

Burenruzies komen in elke buurt voor en beginnen vaak meteen kleine ergernis, zoals bijvoorbeeld geluidsoverlast of ander hinder. In de praktijk zien we vaak dat een kleine ergernis kan uitlopen tot een conflict bij de rechter. De juridische verhoudingen tussen buren worden beheerst door het burenrecht. Burenrecht is een onderdeel van het civiele recht. Het burenrecht kan worden omschreven als het geheel van bevoegdheden en verplichtingen van eigenaren van naburige erven. De wettelijke regeling geeft een groot aantal gedetailleerde voorschriften voor allerlei situaties die tussen buren zouden kunnen leiden tot problemen. In de wettelijke regeling zijn onder meer regelingen opgenomen over hinder, aflopend water, beplanting en schuttingen bij de erfgrens, overhangende beplanting, zich e.d.

Bouwplannen kunnen ook voor de nodige (buren)conflicten zorgen, zelfs al is er voor een bouwplan een bouwvergunning afgegeven. Ondanks de afgifte van een bouwvergunning kan er sprake zijn van onrechtmatige hinder. Ook kan het zijn dat een rechtsgeldige bouwvergunning in strijd is met de bepalingen van het burenrecht. Een vergelijkbare casus deed zich voor in het arrest van 6 juli 2010 van het Gerechtshof te Amsterdam. In deze zaak ging het om nog te bouwen appartementen. Deze appartementen zouden zeer dicht worden gebouwd op het naburige erf, waardoor er veel uitzicht zou zijn op het erf van de buren, hetgeen niet door iedereen als prettig wordt ervaren. De vraag is welke afstand in deze dient te worden gehanteerd, hetgeen vrij gedetailleerd is geregeld in de wet.

In de wettelijke regeling (artikel 5:50, eerste lid BW) is het volgende bepaald: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd om binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De wijze waarop dit dient te worden gemeten is ook in de wet geregeld. Volgens de wettelijke regeling (artikel 5:50, derde lid BW) wordt de afstand gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar,waar de opening is gemaakt,of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruit springend werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.

Ondanks, of wellicht wel dankzij deze gedetailleerde formulering bestond er in de zaak die zich voordeed bij het Gerechtshof te Amsterdam (en daarvoor in kort geding bij rechtbank Utrecht) discussie over de wijze van meten. In het arrest van 6 juli 2010 heeft het Gerechtshof hier over enige duidelijkheid gegeven.

Voor wat betreft de balkons hadden partijen voorgesteld een privacyscherm te plaatsen. Het ging verder in deze zaak met name nog om de vraag of de vensters van de nog te bouwen appartementen in strijd met de wettelijke regeling binnen twee meter van de erfgrens zouden zijn gelegen. Hoe moet dit worden gemeten? Dient vanaf het (nog te realiseren) raam of deur recht vooruit te worden gemeten of mag ook schuin vanuit het raamvenster worden gemeten?Kort gezegd oordeelde de voorzieningenrechter in eerste aanleg dat ook zijdelings vanuit raamvenster mag worden gemeten. Het Gerechtshof stelde echter vast dat deze voorzieningenrechter (in eerste aanleg) de voorschriften uit artikel5:50 BW verkeerd heeft toegepast. De voorzieningenrechter had namelijk geoordeeld dat alle in de te bouwen appartementen ramen en deuren waren gelegen binnen twee meter van de erfgrensen uitzicht gaven op het erf van het buurperceel. Volgens het Gerechtshof had de voorzieningenrechter ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen ramenen deuren die recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf en ramen en deuren die zijdelings uitzicht geven op het naburige erf. Indien recht vanuit de ramen en deuren van de nog te bouwen appartementen zou worden gemeten dan zouden deze ramen en deuren niet binnen de twee meter van de erfgrens zijn gelegen. Er was dus geen strijd met het burenrecht. Al met al een ingewikkelde kwestie. Kunnen dergelijke discussies en conflicten worden voorkomen?

De bepalingen van het burenrecht zijn van zogenoemd regelend recht. Het is dus mogelijk om met de (toekomstige) buren af te wijken van de wet. Dit kan door middel van het sluiten van een overeenkomst of door het vestigen van een beperkt zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een recht van opstal of een erfdienstbaarheid.

Rosie de Weerd, Advocaat