Afbreken van onderhandelingen

Regelmatig gaat er een lang onderhandelingstraject vooraf aan het sluiten van een overeenkomst. Deze onderhandelingsfase wordt ook wel aangeduid als de precontractuele fase. Voor partijen is deze fase belangrijk om te kunnen bezien of tot overeenkomst kan worden gekomen. Niet zelden worden er in deze fase door één of beide partijen aanzienlijke kosten gemaakt. Soms kan bij één van beide partijen toch de behoefte bestaan om de onderhandelingen na verloop van tijd af te breken. Partijen kunnen tijdens de precontractuele fase al afspraken hebben gemaakt over het vergoeden van de gemaakte kosten, maar dit is niet altijd het geval.

De vraag is dan, hoe moet worden omgegaan met de door partijen gemaakte kosten in geval van het beëindigen van een (langdurig) onderhandelingstraject?

Een voor de praktijk belangrijk arrest is het arrest Centraal Bureau Bouwtoezicht B.V. (CBB) tegen JPO Projecten B.V. (JPO). Hoe waren de feiten in deze langslepende kwestie? CBB en JPO onderhandelden vanaf mei 1999 over de ontwikkeling van een nieuw kantoorgebouw door JPO voor CBB. Om dit kantoorgebouw te kunnen bouwen, moest een terrein worden verworven. Partijen voeren hierover geregeld gesprekken, maar alles duurt langer dan CBB wenst. De sfeer tussen partijen wordt er niet beter op. Er volgt een uitvoerige correspondentie tussen partijen, waarin CBB aan JPO vraagt om de stand van zaken. Uiteindelijk bericht CBB in maart 2000 niet langer prijs te stellen op de samenwerking met JPO. Partijen hebben vervolgens over en weer vorderingen tegen elkaar ingesteld. JPO vordert schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen. Na meerdere procedures heeft de Hoge Raad op 12 augustus 2005 de eerder door haar gewezen arresten over aansprakelijkheid als gevolg van het afbreken van onderhandelingen samengevat en een (deels nieuwe) maatstaf geformuleerd voor de beoordeling van de aansprakelijkheid.

Deze maatstaf houdt in dat iedere partij vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst, of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen, en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.

Volgens de Hoge Raad is deze maatstaf streng en noopt deze tot terughoudendheid bij het toekennen van schadevergoeding aan een van beide partijen. Aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen wordt dus in de praktijk niet snel aangenomen.

Met het arrest van 12 augustus 2005 was het niet gedaan voor partijen CBB en JPO. De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch om aan de hand van het door de Hoge Raad gegeven criterium opnieuw een feitelijk oordeel te geven over de zaak. Op 20 december 2011 heeft het hof een arrest gewezen. Aan de hand van het criterium van de Hoge Raad overweegt het hof dat vast staat dat JPO al vanaf het begin wist dat CBB haast had met de bouw van het kantoorpand. Met dit gerechtvaardigde belang van CBB diende JPO gedurende de onderhandelingen rekening te houden. Dit terwijl vast staat dat het overleg tussen JPO en de gemeente voor de grondaanbieding wel erg lang heeft geduurd.

Voorts overweegt het hof dat op het moment van afbreken van de onderhandelingen door CBB, er (inmiddels) sprake van een gespannen verhouding tussen partijen. Deze oplopende spanning vloeide met name voort uit het volgens CBB ontbreken van duidelijkheid over het tijdstip waarop de gemeente de vereiste grondaanbieding zou gaan doen. Door de vele verzoeken van de zijde van CBB vloeit voort dat JPO had kunnen en moeten opmaken dat CBB in toenemende mate ongeduldig werd. Anders dan JPO stelt, heeft CBB aldus wel blijk gegeven van het ontbreken van vertrouwen in de verwerving van de grond door tussenkomst van JPO en de effectuering van de samenwerking.

Het hof oordeelt dat het afbreken van de onderhandelingen door CBB weliswaar zeer teleurstellend was voor JPO maar niet kan worden aangemerkt als onaanvaardbaar op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van JPO in het tot stand komen van de gestelde samenwerkingsovereenkomst. CBB was dan ook vrij de onderhandelingen met JPO af te breken, zonder daarbij gehouden te zijn om enige (vermeende) schade van JPO te vergoeden.

Rosie de Weerd, advocaat.

LJN: BU 9078, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 20 december 2011