Aansprakelijkheid van de makelaar voor onjuiste informatie in een verkoopbrochure

Bij de verkoop van onroerend goed wordt doorgaans een (verkopend) makelaar ingeschakeld. De makelaar vertegenwoordigt de verkoper bij de verkoop van het onroerend goed aan een derde. Onderdeel van de dienstverlening van de makelaar is meestal ook het opstellen van een verkoopbrochure. In deze brochure worden de eigenschappen van het te verkopen onroerend goed vermeld.

Wat is nu het gevolg indien achteraf blijkt dat de informatie in de verkoopbrochure onjuist is geweest? Is de makelaar dan aansprakelijk jegens de koper van het onroerend goed? Deze vraag lag onlangs voor bij de Hoge Raad.

In de verkoopbrochure was door de makelaar vermeld dat het ging om een bedrijfspand met een oppervlakte van circa 12.000 m2. Na verkoop en levering bleek dat de oppervlakte in werkelijkheid "slechts" 10.185 m2 bedroeg. De koper stelt (naast de verkoper) ook de verkopend makelaar aansprakelijk voor zijn schade, die bestaat uit EUR 55.932,-- per jaar aan gemiste huuropbrengsten. De koper stelt een aanmerkelijk kleiner bedrijfspand geleverd gekregen dan bij het sluiten van de koopovereenkomst aan hem was medegedeeld.

De zaak spitst zich uiteindelijk toe op de vraag of de makelaar een beroep kan doen op de zogenaamde exoneratieclausule(s) in de verkoopbrochure. In de verkoopbrochure was aan de voet van elke pagina vermeld: "Deze informatie is geheel vrijblijvend, uitsluitend voor geadresseerde bestemd en niet bedoeld als aanbod. Ten aanzien van de juistheid kan door de makelaar geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend." Voorts was aan het slot van de brochure vermeld: "Deze brochure is door ons kantoor met de meeste zorg samengesteld aan de hand van de door de verkoper aan ons ter hand gestelde gegevens en tekeningen. Derhalve kunnen wij geen garanties verstrekken, noch kunnen wij op enigerlei wijze eventuele aansprakelijkheid voor deze gegevens aanvaarden."

De Rechtbank wees de vordering van de koper op de makelaar af, met name vanwege deze in de brochure opgenomen exoneratie(s). De koper had gezien deze clausules redelijkerwijs niet enkel mogen vertrouwen op de gegevens over de oppervlakte van het gebouw in de verkoopbrochure.

Het Gerechtshof te Arnhem oordeelt in hoger beroep evenwel dat de makelaar in redelijkheid geen beroep kan doen op deze exoneratieclausules, omdat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij de oppervlakte zelf opmeet, alvorens deze oppervlakte aan eventuele kopers ter kennis te brengen. In de procedure kwam vast te staan dat de makelaar de oppervlakte had overgenomen uit eerdere documenten en niet zelf had opgemeten. De makelaar had volgens het Hof zelf moeten onderzoeken of de informatie die hij van de verkoper had gekregen wel juist was, ook als de gegevens van een andere makelaar afkomstig zijn. Als de makelaar niet zeker is van de afmetingen behoort hij die onzekerheid aan de eventuele kopers kenbaar te maken. Het Hof oordeelt dat de makelaar niet met de vereiste zorgvuldigheid had gehandeld en dat dit onzorgvuldig handelen aan de makelaar verwijtbaar en toerekenbaar is. De makelaar (en overigens ook de verkoper) werd veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding ad EUR 279.666,=.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Hof. Volgens de Hoge Raad is de door het Hof geformuleerde (algemene) regel niet juist, althans onvoldoende gemotiveerd. Of een makelaar inderdaad gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of de informatie van de opdrachtgever of van een derde ontvangen gegevens juist zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Daarbij speelt een belangrijke rol de vraag welke mededelingen de makelaar over de herkomst en de juistheid van die informatie heeft gegeven. Indien de makelaar uitdrukkelijk heeft vermeld dat de informatie over de oppervlakte afkomstig is van een derde en hij bovendien voor de juistheid daarvan op geen enkele wijze heeft ingestaan, is het oordeel van het Hof dat de makelaar toch aansprakelijk is omdat de makelaar de oppervlakte zelf had moeten opmeten, onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd. Met die stelling wordt immers volledig voorbij gegaan aan de vraag in hoeverre de koper redelijkerwijs mocht vertrouwen op de informatie in de brochure. De Hoge Raad verwijst de zaak (terug) naar een ander Gerechtshof om de zaak met inachtneming van het bovenstaande opnieuw te beoordelen.

Hoewel de Hoge Raad in dit geval geen aansprakelijkheid van de makelaar aanneemt, volgt uit deze rechtspraak wel dat de makelaar op zijn hoede dient te zijn bij het overnemen van gegevens en informatie van de opdrachtgever (of andere derden) in de verkoopbrochure. Een algemene exoneratie in de verkoopbrochure kan onvoldoende zijn om de aansprakelijkheid voor foutieve informatie in de verkoopbrochure af te wenden. Het verdient de voorkeur om belangrijke informatie zelf te controleren, of – indien dat redelijkerwijs niet mogelijk is – aan de potentiële kopers uitdrukkelijk (bij voorkeur schriftelijk) mede te delen dat voor de juistheid van bepaalde informatie niet kan worden ingestaan, omdat die afkomstig is van derden en niet is gecontroleerd.

HR 17 februari 2012, LJN BV6162 (tegen de makelaar) en LJN BU9891 (tegen de verkoper).

Wouter den Harder, advocaat.